Sheti Jamin vs Bigarsheti Jamin Farak Kay: शेती जमीन आणि बिगरशेती जमीन यात फरक काय

Sheti Jamin vs Bigarsheti Jamin Farak Kay: जमीन हा विषय आपल्या गावाकडच्या भाषेत साधा वाटतो, पण व्यवहारात तो खूप गुंतागुंतीचा असतो. अनेकांना वाटतं जमीन म्हणजे जमीन. पण प्रत्यक्षात शेती जमीन आणि बिगरशेती जमीन यामध्ये मोठा कायदेशीर आणि व्यवहारिक फरक आहे. हा फरक समजून घेतला नाही तर पुढे अडचणी निर्माण होतात. विशेषतः घर बांधायचं असेल, प्लॉट घ्यायचा असेल किंवा गुंतवणूक म्हणून जमीन घ्यायची असेल तर हा विषय नीट समजून घेणं गरजेचं आहे.

या लेखात आपण फक्त मूळ आणि आवश्यक गोष्टी पाहणार आहोत. अतिरिक्त माहिती देऊन गोंधळ निर्माण करायचा नाही. ज्या गोष्टी प्रत्यक्ष व्यवहारात उपयोगी पडतात त्या स्पष्टपणे समजून घेऊ.

शेती जमीन म्हणजे काय

शेती जमीन म्हणजे ज्या जमिनीचा वापर शेतीसाठी केला जातो किंवा कायदेशीर नोंदीमध्ये शेती म्हणून दाखवला आहे अशी जमीन. सातबारा उताऱ्यावर जमिनीचा प्रकार शेती असा नमूद असतो. या जमिनीवर पिकं घेणे, बागायती करणे, शेतीपूरक उपक्रम करणे हे मुख्य उद्देश असतात.

शेती जमिनीची काही ठळक वैशिष्ट्ये

1. वापर मर्यादित असतो

या जमिनीचा प्राथमिक वापर शेतीसाठीच असतो. तुम्हाला त्यावर थेट घर, दुकान, गाळा किंवा व्यावसायिक इमारत उभारता येत नाही. त्यासाठी प्रथम जमिनीचा वापर बदलण्याची कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करावी लागते.

2. सातबारा महत्त्वाचा असतो

जमिनीचा प्रकार, पीक नोंद, क्षेत्रफळ, मालकाची माहिती या सगळ्या नोंदी सातबाऱ्यावर दिसतात. जमीन खरेदी करताना हा कागद नीट तपासणे अत्यंत आवश्यक आहे.

3. खरेदीसाठी काही ठिकाणी अट असते

काही राज्यांमध्ये शेती जमीन खरेदी करण्यासाठी शेतकरी असणे आवश्यक असते. म्हणजे ज्यांच्या नावावर आधीपासून शेती आहे किंवा जे कृषी पात्र आहेत तेच खरेदी करू शकतात. त्यामुळे व्यवहार करण्याआधी स्थानिक नियम समजून घेणे गरजेचे आहे.

4. महसूल आणि कर वेगळे असतात

शेती जमिनीवर कृषी महसूल लागू होतो. मालमत्ता कराचा प्रश्न वेगळ्या पद्धतीने लागू होतो. त्यामुळे कर संरचना बिगरशेती जमिनीपेक्षा वेगळी असते.

बिगरशेती जमीन म्हणजे काय

बिगरशेती जमीन म्हणजे ज्या जमिनीचा वापर शेतीव्यतिरिक्त इतर कारणांसाठी अधिकृतपणे मंजूर आहे अशी जमीन. सामान्य भाषेत याला एनए जमीन असेही म्हटले जाते. म्हणजे Non Agricultural जमीन.

या जमिनीवर घर, प्लॉट, व्यावसायिक इमारत, गाळे, प्रकल्प अशा प्रकारचे बांधकाम कायदेशीररित्या करता येते. मात्र त्यासाठी स्थानिक विकास आराखड्यानुसार परवानगी आवश्यक असते.

बिगरशेती जमिनीची वैशिष्ट्ये

1. बांधकामासाठी अधिकृत परवानगी असते
2. निवासी किंवा व्यावसायिक वापरासाठी मंजूर असते
3. मालमत्ता कर लागू होतो
4. कर्ज घेणे तुलनेने सोपे असते कारण जमीन बांधकामासाठी पात्र असते

मुख्य फरक स्पष्ट समजून घेऊ

खालील तक्त्यामध्ये दोन्ही जमिनीतील मुख्य फरक साध्या शब्दात दिले आहेत

मुद्दा	शेती जमीन	बिगरशेती जमीन
प्राथमिक वापर	शेतीसाठी	निवासी किंवा व्यावसायिक वापरासाठी
बांधकाम	थेट करता येत नाही	परवानगीने करता येते
सातबारा प्रकार	शेती	बिगरशेती किंवा एनए
कर	कृषी महसूल	मालमत्ता कर लागू
खरेदी अट	काही ठिकाणी शेतकरी अट	सर्वसाधारण नागरिक खरेदी करू शकतात

हा तक्ता पाहिला की फरक साधा दिसतो. पण व्यवहारात लोक इथेच चूक करतात.

उदाहरण 1

समजा एखाद्या व्यक्तीने गावात पाच एकर शेती जमीन खरेदी केली. त्याला वाटलं की पुढे शहर वाढेल आणि तो प्लॉटिंग करून विकेल. पण जमिनीचा प्रकार शेती असल्याने त्याला प्रथम जमिनीचा वापर बदलण्यासाठी प्रशासनाकडे अर्ज करावा लागेल. झोनिंग, विकास आराखडा, रस्ता प्रवेश, विविध विभागांची मंजुरी या सगळ्या प्रक्रिया पूर्ण झाल्यावरच जमीन बिगरशेती म्हणून वापरता येईल. ही प्रक्रिया वेळखाऊ आणि खर्चिक असू शकते.

उदाहरण 2

दुसऱ्या एका व्यक्तीने बिगरशेती जमीन म्हणून प्लॉट घेतला. कागदोपत्री जमीन एनए होती आणि निवासी वापरासाठी मंजूर होती. त्याने स्थानिक ग्रामपंचायत किंवा नगरपालिकेकडून बांधकाम परवानगी घेतली आणि घर बांधले. त्याला भविष्यात कायदेशीर अडचण येण्याची शक्यता कमी आहे कारण जमीन वापर योग्य प्रकारे नोंदलेला आहे.

या दोन उदाहरणांमधून एक गोष्ट स्पष्ट होते. जमीन घेताना भविष्यात काय करायचे आहे हे आधी ठरवणे गरजेचे आहे.

हे पण वाचा:- Sanyukt Malmatta Mhanje Kay: संयुक्त मालमत्ता म्हणजे काय?

जमीन वापर बदल म्हणजे काय

शेती जमीन बिगरशेती करायची असेल तर संबंधित प्राधिकरणाकडे अर्ज करून जमिनीचा वापर बदलण्याची परवानगी घ्यावी लागते. याला जमीन रूपांतरण प्रक्रिया असे म्हणतात. या प्रक्रियेत महसूल विभाग, स्थानिक स्वराज्य संस्था आणि इतर विभागांचा सहभाग असू शकतो.

फक्त कागदावर बांधकाम केलं म्हणून जमीन आपोआप बिगरशेती होत नाही. अनेक ठिकाणी लोक शेती जमिनीवर घर बांधतात आणि नंतर अडचणीत सापडतात. म्हणून व्यवहार करण्याआधी कायदेशीर स्थिती स्पष्ट असावी.

खरेदी करताना लक्षात ठेवावयाच्या गोष्टी

जमीन कोणतीही असो, खालील बाबी तपासणे आवश्यक आहे

कागदपत्रे तपासणे

सातबारा उतारा
फेरफार नोंदी
जमिनीचा प्रकार
मालकी हक्क स्पष्ट आहे का

झोनिंग आणि विकास आराखडा

जमीन कोणत्या झोनमध्ये येते
भविष्यातील आराखड्यात काय नमूद आहे

प्रत्यक्ष पाहणी

रस्ता आहे का
वीज आणि पाणी सुविधा आहेत का
जमिनीवर वाद किंवा अतिक्रमण आहे का

ही साधी वाटणारी तपासणी पुढे मोठ्या समस्यांपासून वाचवू शकते.

थोडा व्यवहारिक दृष्टिकोन

गावाकडे अनेकदा एक वाक्य ऐकायला मिळते. जमीन घ्या, पुढे कामी येईल. पण जमीन म्हणजे फक्त गुंतवणूक नाही. ती कायदेशीर जबाबदारी आहे. शेती जमीन घेऊन शहरातल्या प्लॉटसारखा विचार केलात तर अडचण येते. आणि बिगरशेती जमीन घेऊन शेतीचा विचार केला तर खर्च जास्त होतो.

म्हणून जमीन घेताना प्रश्न असा विचारावा. मला या जमिनीवर पुढे काय करायचे आहे. शेती करायची आहे का. घर बांधायचे आहे का. गुंतवणूक म्हणून ठेवायची आहे का. उत्तर स्पष्ट असेल तर जमीन प्रकार निवडणे सोपे जाते.

थोडं विनोदी पण खरं सांगायचं तर, जमीन घेताना भावनेने निर्णय घेतला तर नंतर कागद तुमच्यावर हसतात. म्हणून व्यवहारात भावना थोड्या बाजूला ठेवून कागद पुढे ठेवणे गरजेचे आहे.

अनुभवातून एक गोष्ट

अनेक वेळा लोक माझ्याकडे येतात आणि म्हणतात आम्ही जमीन घेतली आहे पण आता कळतंय की ती शेती जमीन आहे आणि आम्हाला घर बांधायचं आहे. त्या वेळी त्यांना पुन्हा प्रक्रिया समजावावी लागते. काहींना वाटतं एनए हा शब्द फक्त औपचारिकता आहे. पण प्रत्यक्षात तो सगळ्यात महत्त्वाचा भाग असतो.

माझा अनुभव

जमिनीच्या व्यवहारात गेल्या काही वर्षांत अनेक लोकांशी संवाद झाला. साधारण दोन प्रकार दिसले. एक म्हणजे जे आधी माहिती घेतात आणि मग व्यवहार करतात. दुसरे म्हणजे आधी व्यवहार करतात आणि मग माहिती शोधतात. पहिल्या प्रकारातील लोकांची झोप शांत असते. दुसऱ्या प्रकारातील लोकांना कागद तपासताना घाम फुटतो. एकदा एका व्यक्तीने शेती जमीन घेतली आणि लगेच घर बांधायला सुरुवात केली. त्याला वाटलं गावात कोण विचारत नाही. पण पुढे कर्जासाठी अर्ज केला तेव्हा बँकेने जमीन प्रकारावर प्रश्न उपस्थित केला. तेव्हा त्याला रूपांतरण प्रक्रिया करावी लागली. वेळ, पैसा आणि मानसिक ताण वाढला. त्या अनुभवातून एक गोष्ट स्पष्ट झाली. जमीन व्यवहारात शॉर्टकट नसतो. कागद स्पष्ट असतील तरच भविष्यातील निर्णय सुरक्षित होतात. त्यामुळे कोणतीही जमीन घेण्यापूर्वी तिचा प्रकार आणि वापर समजून घेणे हीच खरी शहाणपणाची गुंतवणूक आहे.

शेवटचा मुद्दा

शेती जमीन आणि बिगरशेती जमीन यातला फरक शब्दांचा नाही तर वापराचा आणि कायदेशीर हक्कांचा आहे. जमीन घेण्यापूर्वी तिचा प्रकार, भविष्यातील उपयोग आणि आवश्यक परवानग्या स्पष्ट करा. चुकीच्या माहितीवर निर्णय घेतला तर पुढे त्रास होतो. योग्य माहिती घेऊन निर्णय घेतला तर जमीन ही सुरक्षित आणि उपयोगी मालमत्ता ठरते.

जमिनीचा व्यवहार करताना घाई नको, माहिती हवी. एवढं लक्षात ठेवलं तरी अर्धी समस्या तिथेच सुटते.